十年诉讼意志铁，坚信法治必成功

－－首席律师刘天君代理香港籍75岁老人5次告赢广州市房管局

[本案要旨]2004年1月5日，香港籍老人谢某佳（时年63岁）因继承其父亲谢盛（化名）名下位于广州市海珠南路××号房产（建筑面积210.0775平方米，共5层，以下称“案涉房屋”）向广州市国土资源和房屋管理局（下称“广州市房管局”，2016年改名“广州市国土资源和规划委员会”）申请将该案涉房屋转移登记至自己名下，但因广州市食品公司提出异议，认为案涉房屋自1956年就因公私合营已归其所有，因此广州市房管局认为案涉房屋存在产权争议，于是对谢某佳的房屋产权转移登记申请作出了暂缓登记的行政决定。其后谢某佳为了维护自己的合法权益，尝试过多种途径进行维权，历经两次行政复议、民事确权诉讼，以及向侨办信访等均无结果。

2012年初，谢某佳慕名找到了广东开放大学法律教授、广东国鼎律师事务所刘天君律师寻求法律帮助。其后从2012年至2016年间，刘天君律师代理谢某佳就同一当事人、同一案情、先后6次进行行政诉讼，其中5次打赢官司，广州市越秀区人民法院、广州市中级人民法院先后判决撤销了广州市房管局对谢某佳作出的不予登记决定、暂缓登记决定。经历漫长的诉讼维权之路，经过漫长的等待，2016年5月19日，谢某佳最终收到了广州市中级人民法院（2015）穗中法行终字第1338号判决书，该判决撤销广州市国土资源和规划委员会（下称“广州市国土规划委”）核发的将案涉房屋登记给广州市食品公司的《产权权属证明书》，并确认广州市国土规划委和异议人广州市食品公司没有充分证据证明案涉房屋通过公私合营已归广州市食品公司所有，广州市国土规划委将案涉房屋登记给广州市食品公司的依据不足。至此，香港籍老人谢某佳（现年75岁）要求继承并转移登记父亲遗产前后历经12载，最后在刘天君律师的帮助下终获成功。这正是“坚持维权十二载，坚信法治必成功”。

[基本案情]广州市海珠南路××号房是谢某佳父亲谢盛在1944年解放前购买的私人房产，1954年8月20日获得了广州市房地产管理局核发的所有权人为谢盛的穗房证字第××号《房地产所有权证》。1980年3月和1994年3月，谢某佳父母亲相继去世。2003年11月，谢某佳兄弟姐妹均书面放弃对该案涉房屋的继承权，并在广州市荔湾区公证处办理《继承权公证书》，确认谢某佳为案涉房屋唯一合法继承人。

2004年1月，谢某佳向广州市房管局提出以继承其父母遗产而转移登记案涉房屋所有权至自己名下的申请，因广州市某食品公司提出异议，认为案涉房屋在1956年已经实行“公私合营”归广州市食品公司所有，且从上世纪五十年代至今一直由广州市食品公司使用管理，广州市房管局依据《广东省城镇房地产权证登记条例》第十五条第（一）项规定“产权纠纷尚未解决的，房地产管理部门应当作出暂缓登记的决定”对案涉房屋作出暂缓登记。随后，谢某佳向广州市人民政府提起行政复议，广州市人民政府以案涉房屋存在产权争议问题、广州市房管局所作暂缓登记符合法律规定，复议决定维持广州市房管局所作的暂缓登记决定。2009年7月，谢某佳再次向广州市房管局申请办理所有权转移登记，广州市房管局以案涉房屋仍存在所有权纠纷而不予受理。2011年谢某佳就案涉房屋产权登记的问题到广州市人民政府侨务办公室进行信访，经广州侨办协调，广州市房管局以《广州市城镇房地产登记办法》第十九条第（六）项规定“房地产权属纠纷尚在诉讼或者仲裁过程中，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定”对谢某佳的申请作出了不予登记的行政决定。

1.第一次行政诉讼。立案时间：2011年2月29日，诉讼请求：判决撤销广州市房管局作出的不予登记决定书，开庭时间：2012年3月27日，判决时间：2012年4月20日，判决结果：驳回诉讼请求，原告谢谋佳败诉。

刘天君律师代理谢某佳向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，诉请撤销广州市房管局作出对谢某佳因继承父亲房产转移登记所有权的申请不予登记决定。2012年4月20日，越秀区人民法院作出（2012）穗越法行初字第83号行政判决书，认为谢某佳未能在规定期间内提供案涉房屋所有权纠纷已经解决的材料而被作出不予登记决定并未不当，驳回谢某佳诉请。一审判决后，刘天君律师认真分析了一审某法官判决存在的错误之处，并指出一审某法官惧怕承担责任的心理。谢某佳十分信任刘天君律师的专业水平和欣赏刘天君律师认真服务的工作态度，决定继续委托刘天君律师提起上诉。

2.第二次行政诉讼。立案时间：2012年5月29日，诉讼请求：判决撤销（2012）穗越法行初字第83号判决书和撤销广州市房管局就案涉房屋作出的不予登记的决定，开庭时间:2012年7月19日，判决时间：2012年11月9日，判决结果：广州市中级人民法院支持了谢某佳的全部上诉请求。

2012年5月29日，刘天君律师代理谢某佳将此案上诉至广州市中级人民法院。在行政上诉状中，刘天君律师指出广州市房管局滥用行政权力就案涉房屋作出不予登记决定，其后果就是保护广州市食品长期占有使用谢某佳房产的非法利益，毫无行政合法性和合理性可言。2012年7月19日，刘天君律师在二审开庭辩论过程中指出，《中华人民共和国物权法》的颁布使我国从无法可依到有法可依，现在需要通过人民法院通过审判实现有法必依。对于谢某佳案审判的意义在于践行《中华人民共和国物权法》立法精神，监督和促进广州市房管局依法行政，法官肩负着实现法治的重任。刘天君律师的发言赢得了谢某佳高度赞扬和信赖，同时上述代理意见被经办法官全部采纳。2012年11月，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法行终字第457号判决书，判决撤销（2012）穗越法行初字第83号行政判决书，判决要求广州市房管局在判决书送达之日起六十日内对谢某佳的申请重新作出处理。

然而，一波未平，一波又起。2013年6月，广州市房管局对谢某佳的申请再次作出暂缓登记决定。2013年7月，谢某佳第三次委托刘天君律师对广州市房管局作出的暂缓登记决定提起行政诉讼。

3.第三次行政诉讼。立案时间：2013年7月2日，诉讼请求：判决撤销广州市房管局于2013年6月5日对案涉房屋作出的暂缓登记决定；判决广州市房管局依法履行法定职责，在法定期限内对案涉房屋进行确权并予以登记；本案诉讼费由广州市房管局承担，开庭时间：2013年7月30日，判决时间：2013年10月17日，判决结果：广州市越秀区人民法院支持了谢某佳的全部诉讼请求。

2013年10月，广州市越秀区人民法院作出（2013）穗越法行初字第233号判决书，采纳刘天君律师的代理意见，认为广州市房管局依法具有确认辖区内土地及房屋权属并办理登记的职责，判决撤销广州市房管局作出的暂缓登记决定，并要求广州市房管局在判决书送达之日起六十日内对谢某佳的申请重新作出处理。可以说，通过这次诉讼基本打掉了广州市房管局企图继续推卸责任、不愿意确认争议房屋权属的幻想。但广州市房管局并不甘心这次诉讼的失败，2013年10月，广州市房管局上诉至广州市中级人民法院要求撤销越秀区人民法院（2013）穗越法行初字第233号判决书。

4.第四次行政诉讼。立案时间：2013年10月16日，诉讼请求：撤销广州市房管局就案涉房屋作出的暂缓决定书，开庭时间：2014年1月15日，判决时间：2014年3月10日，判决结果：驳回广州市房管局的上诉请求，维持原判。

香港老人谢某佳继续委托刘天君律师代理二审应诉，在二审开庭审理中，刘天君律师针对广州市房管局及第三人广州市食品公司提出的所谓“新证据”进行反驳，同时大胆揭露了广州市房管局偏袒第三人广州市食品公司，违反提出异议期限规定，一再延缓第三人举证时间，在面对保护公有权益和私人权益的问题上，不遵守和执行宪法和物权法，一味偏袒第三人广州市食品公司，希望法院监督广州市房管局依法行政，保护公民的私有财产权益。经过半年多的等待，2014年3月，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法行终字第21号判决书，维持原审判决，驳回市广州房管局的诉请。本案合议庭采纳了刘天君律师的代理意见，二审谢某佳胜诉，广州市房管局第三次败诉。

在广州市中级人民法院的司法监督下，广州市房管局在用尽了行政诉讼上诉权也无果的情况下，可以说迫不得已、不得不对案涉争议房产作出确权决定。2014年9月，谢某佳向广州市中级人民法院申请强制执行（2014）穗越法执字第8193号。但是，当已有75岁高龄的香港老人谢某佳满怀希望继承并登记案涉房屋产权的时候，2014年10月13日，谢某佳前往广州市房管局领到的却是该局于2014年9月某日作出的《不予登记决定书》，同时被告知案涉房屋已登记在广州市食品公司名下，对谢某佳的申请作出不予登记决定。

面对此情此景，这位香港老人无限感慨，喜的是尽管十年艰辛维权，前已经过六次诉讼（其中2次民事诉讼、4次行政诉讼）终获法院判决支持。忧的是广州市房管局有关负责人继续偏袒第三人和继续踢皮球的思想没有丝毫改变，使一位普通公民想继承祖业更加艰难。但是，这位香港老人并不气馁，在刘天君律师的支持下，2014年11月，谢某佳再次向越秀区人民法院提起行政诉讼。

5.第五次行政诉讼。立案时间：2014年10月8日，诉讼请求：判决撤销广州市房管局就案涉房屋登记的《权属登记证明书》，开庭时间：2014年12月11日，判决时间：2015年4月20日，判决结果：广州市越秀区人民法院支持谢某佳的诉讼请求，撤销广州市房管局就案涉房屋登记的《权属登记证明书》。

以广州市房管局为被告、广州市食品公司为第三人，诉请撤销案涉房屋所有权登记至广州市食品公司核发的《权属登记证明书》。其后，2015年4月20日，越秀区人民法院作出（2014）穗越法行初字第730号行政判决书，以广州市房管局和广州市食品公司无充分证据证明案涉房屋已经公司合营作价入股，判决撤销广州市房管局作出的《权属登记证明书》。广州市房管局与广州市食品公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉。

6.第六次行政诉讼。立案时间：2015年4月30日，诉讼请求：判决撤销（2014）穗越法行初字第730号行政判决书和驳回谢某佳全全部诉讼请求，开庭时间：2015年8月13日，判决时间：2016年5月13日，判决结果：驳回上诉，维持原判，即撤销广州市房管局作出的《权属登记证明书》。

在庭审中刘天君发表辩论意见指出，“广州市房管局将案涉房屋确权给广州市食品公司，依据是在前述作出不予登记和暂缓登记时的证据材料，而这些证据材料之前进行的四次行政诉讼中均已进行质证，广州市房管局一再要求第三人广州市食品公司举证证明案涉房屋经过了公私合营变成国有资产，广州市食品公司举证时间从1991年向广州市房管局提出案涉房屋所有权转移登记至今长达15年之久。而由于广州市食品公司未能举出案涉房屋经过公私合营的充分证据，广州市房管局对广州市食品公司将案涉房屋所有权转移登记在其名下的申请曾先后作出暂缓登记和不予登记决定，本案中广州市房管局在广州市并未提出新的证据的情况下，尽然作出予以登记的决定并颁发了将案涉房屋登记给广州市食品公司的权属证明书，与以前作出的行政决定自相矛盾，这不仅违反了宪法和物权权，而且暴露了广州市房管局相关本案负责人滥用行政权、不依法行政、偏袒第三人广州市食品公司（国有企业），不重视保护公民私人财产权利的思想，违反法律面前一律平等和公正执法的法治原则。

2016年5月13日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法行终字第1338号行政判决书，“广州市国土规划委作为县级以上人民政府房地产管理部门，对本辖区内的房地产登记申请有审查和确认权属并核发房地产权证的法定职责。广州市某食品公司向广州市国土规划委申请办理案涉房屋权属登记时，并未提交充分证据证明案涉房屋发生转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件，不符合上述房地产权证登记的有关规定。原审判决撤销广州市国土规划委核发的涉案房地产权属证明书，并无不当，本院予以支持。广州市国土规划委和广州市某食品公司均主张案涉房屋已成为公私合营入股财产应为广州市某食品公司所有，但并未提供充分证据予以证明，故对其主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。”至此，刘天君律师代理谢某佳打赢了第五次和第六次行政诉讼官司。

[争议焦点与律师观点]本案历经2次民事诉讼，6次行政诉讼，集中的争议焦点：一.第三人广州市食品公司提交的材料是否能证明案涉房屋上世纪五十年公私合营期间归集体所有？二.广州市食品公司长期占有案涉房屋是否意味着房屋所有权发生转移？

一、本案第三人广州市食品公司认为案涉房屋在1956年已因公私合营、折价入股归其所有。刘天君律师让助理钟华律师查阅了1954年9月2日中华人民共和国政务院第二百二十三次会议通过的《公私合营暂行条例》，认真研究该条例第二条、第五条、第九条、第十七条、第十九条规定，归纳出以私有财产加入公私合营，必须具备四个条件：一是资本家自愿加入并经过政府部门核准；二是合营公私资产应经过清产核资，评估作价确定公私股份；三是公方指派代表与私方代表共同管理公私合营企业；四是按照盈余分配方案给公私方股东分配股息红利。据此，刘天君律师认为，如果案涉房屋作为公私合营财产，首先必须有当年谢某佳父亲谢盛同意将案涉房屋作为公私合营入股财产的证明，并且须对案涉房屋进行评估作价，确定谢盛在公私合营企业中所占有的股份；其次，应按照盈余分配方案发向股东发放股息红利，才可以认定为加入公私合营。但是，广州市房管局向法院举证认定案涉房屋加入公私合营的证明材料是广州市食品公司递交的《关于案涉房屋产权登记问题的复函》及14份附件中的附件3《申请公司合营报告》、附件4《广州市企业登记申请表》、附件5《收入表》、附件6《抄录股东花名册》、附件7证人《叶某字据》、附件8《黄某某证言》。这些材料中没有出现谢盛的签字，也没有谢盛委托叶某代办公私合营或代领取股金的委托书，个别材料中存在涂改、拼接情形，不能排除伪造的嫌疑，两未证人叶某与黄某某的证词出现矛盾之处，广州市房管局在行政诉讼中举证的上述材料，均不能证明案涉房屋在上世纪五十年代公私合营中清产核资、作价入股归广州市食品公司所有。综上，广州市房管局在广州市食品公司未能提交案涉房屋合法来源证据的情况下，将案涉房屋所有权登记在广州市食品公司名下，刘天君律师在法庭上指出这是滥用行政职权、不依法行政，人民法院应依法监督纠正。

二、广州市食品公司长期占有案涉房屋是否意味着房屋所有权发生转移？

自1956年至今，广州市食品公司长期占有案涉房屋，将首层为公司一个门市营业部，现出租给个人承包经营，将二层以上出租给个人居住，有的作为门市营业部仓库。第三人广州市食品公司主张案涉房屋早已属于国有资产，并且由其缴纳营业所和出租屋所得税等。刘天君律师在法庭审理中发言指出，“案涉房屋并不是无主物，占有并不等于拥有案涉房屋所有权，长期占有也不等于案涉房屋所有权自动转移”。“案涉房屋在1954年由广州市人民政府核发房产权证，登记到谢某佳父亲谢盛名下，该产权证至今未经任何合法有效的法律文件予以否定，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，所以，案涉房屋的产权一直归谢盛所有，广州市食品公司提交的缴纳税费等凭据不能证明其是案涉房屋所有权人，只能证明广州市食品公司长期占有使用案涉房屋事实。广州市食品公司因占用使用案涉房屋而缴纳相关的房屋税费也是应该的”。

[成功经验]本案当事人谢某佳作为一个普通公民，与政府房管部门历时12年抗争，5次打赢行政诉讼官司，这是在我国法治的进步和发展的时代背景下才能实现的壮举。一方面原因是我国法律制度的不断健全和完善，特别是行政诉讼法修改扩大了公民行政诉讼权力，通过行政诉讼、民可以告官的思想深入人心。在依法治国的时代背景下，“有冤必理、有案必立”，国家对政府行政执法提出严格的要求，老百姓与政府官员、政府职能对话的渠道大大拓宽。另一方面的原因就是人民法院行政审判发挥了积极作用。审判权对行政权依法监督，促使行政机关积极作为、合法行政。还有一个重要原因就是香港老人谢某佳坚定法治信仰，坚持维权十余年不放弃，与公权力抗争到底的精神值得我们学习。

在办理本案过程中，铁军律师团奉行“敬律师之业、行仁义之德、事辛苦之力、求法律之公”精神，以争取委托人的合法权益为己任。首席律师刘天君组织团队钟华律师、黄丽君律师等人认真研究本案事实与证据，制定了正确诉讼策略。为了做到知彼知彼、充分了解对手，刘天君律师亲自前往广州市房管局与负责人面谈交换意见，多次派钟华律师到广州市房管局调查了解第三人提交证据，打有准备之仗。由于开庭前准备充分，在庭审过程中，刘天君律师对对手诉讼策略了如指掌，可争锋相对指出对方证据存在的问题及漏洞，做到依据事实证据，精准地适用法律规定，发表行政权需受司法监督、物权法定原则不容置疑等观点。庭审结束后，刘天君律师、钟华律师多次与经办法官保持积极有效沟通，多次重申本案代理意见。从广州市中级人民法院对本案的终审判决书看，全部采纳了刘天君律师的代理意见，撤销了广州市房管局核发给广州市食品公司的产权属证明书，这实际上支持了刘天君律师提出的案涉房屋目前仍然为谢某佳父亲谢盛所有，而谢某佳作为案涉房屋唯一继承人，最终能够实现继承祖业房产、完成所有权转移登记的美好愿望。

（本文由广东国鼎律师事务所黄丽君律师撰稿，转载须全文）